樓市刺激政策已經完成使命，即將開始全面大撤退。

今天，重磅消息公布，接下來樓市若繼續升溫，很可能會擴大試點房產稅。

為什么這么說？

先回顧一下，為什么要調控房地產，提出“房住不炒”？房價泡沫、超級地租、年輕人躺平、不生娃等等。

這些因素改變了嗎？沒有。

所以，“房住不炒”仍然是主思路，會長期堅持下去。

最新例子就是，深圳取消二手房限價政策。

為什么輿論發酵后，深圳趕緊否認沒有取消，深圳到底怕什么？

很簡單，深圳就是怕房價大漲，怕到時候挨批評。

既然“房住不炒”，為何這次又密集出臺政策，強刺激樓市？

限購、限貸、認貸不認房、優化公積金貸款、二手房帶押過戶、降首付、調降房貸利率，房企融資三箭齊發等等。

以往所有的樓市刺激政策，這次全部都拿了出來。

官方口徑是，“更好地滿足居民剛性和改善性住房需求”。

我們不必這么委婉，就是因為經濟太差了。

2022年，我國GDP增速僅為3%，除了2020年以外，差不多是史上最低增速。

那么，宏觀經濟啥情況了呢？

4月24日，新華社又專門發文，解讀4.5%的意義：這個數字不簡單。

1、增速：相當快。

一季度增速達到2022年二季度以來最高水平，并且還是在1月份疫情高峰和2月份春節長假的背景下取得的。

也就是說，一季度經濟增速，基本上全靠3月份一己之力。

另外，中國經濟體量高達120多萬億，4.5%增速對應的絕對量巨大。

2、空間上：一枝獨秀。

歐美國家衰退預期加深，經濟增速較去年大幅下降，全球只有中國經濟一枝獨秀。

4.5%的數據發布后，多數西方媒體都罕見地給出了相對積極的評價，“復蘇”“反彈”“超出預期”成為使用最多的字眼。

3、結構上：消費為主，新動能發力。

一季度，消費對經濟增長的貢獻高達66.6%。另外，高新技術產業投資狂飆，增速高達16%。

其中，新能源汽車、太陽能電池等綠色低碳產品產量分別增長22.5%、53.2%。

另外，外貿也在回暖，一季度出口增速4.8%，讓市場大吃一驚，因為市場原本預期是零增長或負增長。

對于未來，市場預期已經完全扭轉，消費、投資、外貿基本上沒有短板，市場已經把中國經濟增長預期提升至5%。

對比一下，我們官方今年的經濟增長目標僅為，5%。

注意，這些都是新華社的觀點。

問題是什么呢？

中國一季度經濟強勢增長，數據上360度無死角，新華社看得見，市場也看得見。

比如，前瞻指數，PMI，保持在高位。

4月份制造業PMI為51.9、高于51.6的市場預期，處于近兩年來次高水平。

其中，生產、新訂單指數也都處于近兩年高位，生產和需求均處于擴張區間。

就連人民幣國際化，也補全了短板。

前幾天，人民幣國際化頻頻出現大動作，結果一看2月份，人民幣在SWIFT的支付份額占比還下降到了2.19%。

最近，3月份的數據公布了，人民幣支付份額又反彈至了2.26%。

現在宏觀經濟是，你吐槽哪個數據不好，哪個數據就會立馬打你的臉，真的是好到無死角。

一句話，當下宏觀經濟非常強勢，各個領域也都進入復蘇通道，對未來預期也非常樂觀。

這意味著什么呢？

本輪房地產已經完成使命，不再需要刺激樓市托底經濟。

當下樓市什么狀況呢？

1、樓市銷售：持續回暖。

在降首付、降利率、取消限購限貸等政策的刺激下，一季度房地產銷售面積和銷售額均有所恢復。

其中，商品房銷售額首次轉正，增速為4.1%。

2、地產融資：效果明顯。

2022年11月份開始，房企融資“三箭齊發”，效果非常明顯。

2023年1-3月，房地產開發累計到位資金34,708億元，同比-9.00%。其中，3月單月到位資金同比 2.78%，開始轉正。

對比一下，去年12月份，房地產開發到位資金同比-28.7%；2023年1-2月份，到位資金同比-15.2%。

這個趨勢非常明顯，房企融資效果非常明顯，開發到位資金雖然處于負值，但是恢復地相當快。

3、房企拿地：民企開始下場，城投開始撤退。

3月份，據中指研究院統計，50家代表房企拿地總額同比增長7.3%，同比增速轉正，這說明房企拿地熱情明顯回升。

更重要的是，民企開始下場拿地，城投慢慢退出土地市場，對土地市場“托底”現在得到扭轉。

據克而瑞研究中心統計，在核心22個城市，城投拿地比例已經降至35%，為2022年以來最低，較2022年一季度高峰下降55個百分點。其中杭州、蘇州、北京土拍幾乎難見城投出現。

有些城市，土地市場又開始出現“過熱”跡象。

比如，杭州土拍市場，60家房企搶一塊地，最低中簽率僅2.1%，并且拿地新面孔頻繁出現。

4、開發投資：新開工疲軟，竣工大幅改善。

2023年1-3月，累計新開工面積同比-19.16%，其中，3月新開工面積同比-29.03%。

2023年1-3月，累計竣工同比14.70%，其中3月竣工面積同比32.02%。

這說明什么？“保交樓”資金落地，爛尾風險下降，但是新開工動力不足。

總體來看，房地產市場各個方面也都在好轉。

有一個風險是，房地產銷售太猛了，同時新開工面積又嚴重滯后。

如果繼續刺激樓市，供需錯位恐怕會導致房價上漲。

因此，從樓市現狀看，房地產刺激政策也需要開始撤退，尤其是需求端的刺激政策。

其實，樓市刺激政策，已經開始逐漸撤退了。

在2023年一季度金融統計數據新聞發布會上，貨幣政策司司長鄒瀾明確表達了：

去年年末，人民銀行、銀保監會建立了新發放首套房貸利率政策動態調整機制，實現了因城施策原則下首套房貸利率政策的雙向動態靈活調整，也就是說，可以“既管冷、又管熱”，既支持房地產市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復執行全國統一的首套房貸利率下限。

劃重點：要求房價出現趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復執行全國統一的首套房貸利率下限。

什么意思呢？已經要求房價大漲的城市取消首套房貸款利率優惠政策。

具體有哪些城市呢？

根據要求，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲的城市，下一季度恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

也就是說，在央行貨幣政策層面，樓市刺激政策已經開始逐漸撤退。

注意，這輪樓市刺激政策推出后，今后大概率不會再出現如此高強度的刺激政策。

實際上，在房地產領域，未來最主要的政策就是，全面推出房產稅。

4月25日，自然資源部部長王廣宣布，我國全面實現不動產統一登記。

也就是說，歷時10年，我們終于完成了不動產統一登記。

再回顧一下，2018年6月16日自然資源部發布消息稱，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網。

從2021年開始，全國范圍內開啟了涉稅房地產價格認定數字化轉型工作：

用數字化的形式，給全國所有涉稅房地產定價；新建的數字化系統，能夠做到“一房一價”。

新的系統基本解決了房地產的估值問題，并且大幅降低了房產稅征收成本。

這說明什么？全面開征房產稅的條件已經基本成熟。

根據國務院房產稅擴大試點授權期限判斷，房產稅擴大試點，最早明年，最遲2026年，炒房客最多只剩最后3年的逃命時間。

所以說，從托底經的角度看，房地產基本上完成使命，刺激政策可以退出了。

從當下樓市供需失衡角度看，房地產刺激政策也需要逐漸退出，尤其是需求端的刺激政策。

從實踐來看，部分房價連續上漲3個月的城市，也開始取消首套房利率優惠政策。

在房地產領域，未來最主要的政策就是，全面推出房產稅